三、现状分析与规划建议

1、现状条件分析

① 区位条件分析

    规划项目位于淄川城区西关西首, 规划地块由一条城市规划道路——铁西路、一条城市主干路——松龄西路和两条城市次干路——留仙湖路、电厂西路围合而成,规划面积约45.18公顷。
     规划用地东侧大约600米处为对淄川交通起着重要作用的城市交通主干道——张博路，在张博路两侧有公共汽车站、大型服装市场、鞋城等重要公共设施；规划用地西侧约480米处即为庆淄路，庆淄路以西即为正在开发建设中的淄川新区；规划地块东侧约90米为张博铁路，张博铁路以东、香港路以南、留仙湖路以北、张博路以西为已规划好的华齐小区。松龄路为目前淄川城区内唯一一条东西贯通的连接淄川城区与新区的主干路，交通量较大，故本次咨询项目所处位置非常重要，而规划地块周围浓厚的商业氛围和便利的交通为其发展提供了极为优越的条件。

② 周边设施条件分析

a、市政设施条件分析

    规划项目地块周围市政设施条件不十分完善，只有供水、污水、热力、电力几种管线。供水管线有两条：一条从沿庆淄路供水管线引出，沿松龄路南侧进入规划地块，管径为DN300，为西关二村提供水源；另一条位于规划地块东侧，沿松龄路北侧设置，管径为DN150，为慕王庄提供水源。现状污水管线沿松龄路北侧接入孝妇河。热力管线有两条：一条从淄川电厂引出，至张博铁路处转向北，沿铁路西侧向北延伸；另一条由淄川电厂引出后转向南，跨过松龄路后沿铁路西侧现状道路路西布置。由于规划地块内有一变电站，本项目内部及周围电力线比较复杂。规划地块西南侧有两条从博山和龙泉引出的110kv架空供电线路由西向东进入二里变电站；规划地块北侧淄川电厂与西关二村之间有一从二里变电站引出的南北向10kv架空供电线路；规划地块东侧，张博铁路西有两条从二里变电站引出的10kv供电线路，一条为地下线路，进入淄川开闭所；另一条为柳泉正承广场专用线路；

b、服务设施条件分析

    规划区域地处淄川城区西部，城区内的公共服务设施大多位于用地东侧。距规划用地中心，半径约1000米范围内有以下公共服务设施：东北方向有一商城路小学，慕王庄的学龄儿童大多在此就读；东南方向有淄川汽车站、淄川长途汽车站、通乾服装广场和鞋城等公共服务设施。在半径2000米范围内有：淄博四中、淄川服装城、柳泉正承广场、留仙湖公园、新星商厦等公共服务设施和城南镇政府、区政府等机构。在半径3000米范围内有：淄川实验中学、北关小学、淄川一中、区中医院、淄川区医院等及商场、酒店、邮电金融等服务设施。
    在规划用地内部的西北角处有一大型农贸批发市场——淄川水产城。淄川水产城现处于正在建设当中，随着淄川水产城的建成，将会为慕王庄未来的发展带来无限的商机。

    通过以上分析可以确定，规划地块附近市政设施和公共服务设施较少，尤其是没有与淄川水产成相配套的公共服务设施，因此在进行控制性详细规划时应设置规模合理的市政基础设施和公共服务设施。

③ 现状用地情况分析

a、地形：
    规划地块的总体地势为南高北低、西高东低。规划地块中部有一条明沟东西向穿过，地块的东南角有一处面积较大的沟渠，这两条沟渠两侧高差较大，其余地块地势都较平坦。整个地块的最大高差约在7米左右。
b、道路交通：
    规划地块外部道路由松龄西路、电厂西路、留仙湖路和铁西路组成。其中铁西路为规划道路，电厂西路、松龄路和留仙湖路均已建成。规划地块的东侧、张博铁路西侧有一土路，只有7—8m宽，路况较差。

道路名称	道路等级	红线宽度（M）	两侧绿化宽度(M)
松龄西路	主干路	42	10
留仙湖路	次干路	30	/
电厂西路	次干路	36	/
铁 西 路	次干路	30	/

    规划地块内部道路多为西关二村与慕王庄内道路，除去从松龄路进入西关二村的一条现状路面约为7米宽的水泥路以及从现状铁西路进入慕王庄的一条现状路面约为5米宽的土路外，其他多为村内平房住宅之间的土路，现状路面较窄，仅有2m左右且道路质量极差。

c、用地构成：

     规划地块现状用地由居住用地、商业金融用地、市政公用设施用地、工业用地和耕地组成。整个地块内用地单位较少，只有慕王庄、西关二村、二里村和淄川水产城四个单位，其中慕王庄所占土地最多，约为17公顷，其余三个单位所占规划用地面积比较平均。西关二村位于规划用地东北角，水产城位于规划用地的西北角，二里村位于规划用地的南部， 其余用地属慕王村所有。

d、用地内建筑物、构筑物及市政设施：

     规划用地内居住用地较少，约为8.4公顷，用地内现状建筑多为西关二村与慕王村的村民住宅。其中西关二村的村民住宅多为上世纪80年代所建平房，建筑外观较为破旧，建筑质量较差。沿松龄路有一排上世纪90年代修建的五层住宅楼，建筑外观较为破旧且占压规划道路红线。慕王庄内建筑多为上世纪92年前后所建的平房住宅，建筑外观较为破旧，建筑质量较差。规划地块西北角为正在建设之中的淄川大型农贸批发市场——水产城，内部皆为新建建筑。由于规划地块周围主要道路均已建成，招商前景较好，建议西关村和慕王庄的建筑全部不予保留，沿松龄路五层住宅楼如近期拆除难度较大，可考虑在规划后期实施。

     规划地块西南角有一二里变电站，故地块内电力线较多且但分布情况较为复杂。二里变电站西侧有两条110KV架空电力线接入站内，两条电力线相距约32米平行布置；与两条110kv电力线平行向北约60米处有一条10KV架空电力线，此电力线从变电站引出向西穿过规划地块，在与规划地块西面相邻的地块中转向北延伸进入鲁泰工业园；规划地块东侧，二里变电站与淄川电厂之间有一架空10KV的电力线。距二里变电站西北约140米处有一变电室，主要为慕王庄服务。二里变电站东侧有一信号塔，规划时宜注意其防护距离。

     规划地块内的排水为自然排水，利用地块内的两条排水沟排到张博铁路西侧现状路后由南向北，顺地势流入松龄路污水管道内。

2、控制性详细规划建议

     本次咨询所用地形图为94年1：2000现状地形图，已不能真实反映规划地块现状，尤其是现状高压线及已建成道路位置，故在编制控制性详细规划时须先完成该地块1：2000现状地形图测绘工作。
    规划地块内有一110kv变电站，经过该变电站引出的10kv高压线多数为埋地敷设，建议在编制控制性详细规划时先进行地下勘探，确定埋地线路具体位置，规划时应划定保护范围以保证规划的科学性及可实施性。
    由于规划地块周围几条主要干道均已建成，交通条件非常优越；规划地块内部的大型农贸批发市场——淄川水产城建成在即，松龄路为城区内唯一一条东西贯通的连接淄川城区与新区的城市主干道，该地块沿松龄路具有较高的商业价值，宜使商业布局规模化。
    规划地块内可能存在的居住主体有两个，除慕王庄和西关二村的居民外，由于水产城的建成及周边商业氛围的形成，自然会吸引大量的开发商投资本地段，所以规划地块所面向的另一个居住主体就是流动性比较大的商人，而且所占比例比较大。
    综合考虑以上因素，结合该地块在淄川城区发展规划中的定位，建议将其定位为中档居住与中高档公寓相结合，商业服务功能与配套设施完善的城市新社区。
    因规划地块内部的电力线较多且分布复杂，使规划地块变得零散，影响到规划的总体布局。建议在规划时着重考虑此问题，注重布局的合理性。由于高压线的存在对居民健康有较大影响，而且降低了土地利用率，从改善该地块的居住环境，提高居民的生活质量，提高了该地块土地利用率方面考虑，建议对规划地块内高压线作入地或移线处理。

① 规划建议遵循以下原则：

    a、立足现状，因地制宜原则：因规划地块内电力线较多且分布复杂,使规划地块变得零碎,对与该地块的整体开发有很大的难度.在规划时对内部的整体布局有很大的影响. 建议在进行规划时应充分考虑该问题，做好规划调整，以保证规划的合理性。
    b、生态性原则:因规划地块周围相对大面积的绿化较少,建议规划时注重合理考虑绿化布局,留出必要的绿地,提高居住区的景观视觉效果,同时营造出自然的生活空间。本着“天人合一，以人为本，回归自然”的生态理念，同时要注重松龄路的沿街景观的设计。
    c、整体性原则：规划应考虑远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善内部结构，同时建议对居住区内两种不同居住性质的经营管理和环境形象等都要有整体性的考虑。突出居住区的文化特色，使传统文化和现代生活相融合，乡土文化和外来文化相交融，营造出多元文化共存的氛围。
    d、时序性原则：由于规划地块内部改建与周边的商业设施建设都会对同期居住会有相应的要求，因此居住区的开发时序要依据内部及周边环境的建设时序确定，注重分期开发的合理性。
    在市场经济影响下，建议规划应顺应市场规律，在建设项目、用地分类、开发时序和分期建设等方面要具有一定的灵活性和兼容性。

② 该地块控制性详细规划建议满足以下设计要求：

    a、规划布局应综合考虑用地周围的环境特点，做好与现状及周边已有规划的衔接。力求创造方便、舒适、安全、优美的现代化、高档次的居住生活环境。
    b、规划应详细确定规划用地范围内各类用地的界线和性质，提出建筑高度、建筑密度、容积率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等；确定规划范围内的路网系统及其与外围道路的衔接，确定绿地系统。
    c、合理确定土地开发强度，创造优美的居住环境。由于该地块有一定的商业金融用地，故总绿地率可适当偏低。由于对该规划地块定位为中档居住区与中高档公寓区，建议规划地块内居住用地绿地率不小于35%，集中绿地面积不少于居住用地总面积的10%；商业金融用地部分绿地率建议不小于25%，集中绿地面积不少于商业金融用地总面积的5%。
    d、规划应合理组织地块内的动静态交通，做好与城市路网的衔接，并尽量减少对城市交通主干道的干扰。合理确定停车方式，中档居住区机动车停车泊位按住宅不少于0.5个/户；中高档公寓区机动车停车泊位按住宅不少于1.0个/户，公建不少于1.0个/百平方米建筑面积的要求设置；商业金融用地机动车停车泊位按不少于0.5车位/百米2建筑面积要求设置。
    e、规划设计应体现地区环境特色，塑造城市整体美感，提出整体控制要求。精心塑造城市公共空间，创造关心人、方便人、以人为本的宜人环境。沿松龄路应做好城市景观设计，创造良好的空间景观效果。
    f、制定开敞空间设计导则。确定各开敞空间的功能和界线，明确植物配置、雕塑与环境小品的设计要求，并提供详细景观设计指引。
    g、制定建筑设计导则。规定区域内各建筑物的体量、高度、形式、风格、色彩等设计要求，并提供屋顶、裙楼及主要立面的设计指引。
    h、应满足《居住区规划设计规范》及消防、人防、抗震等国家其他有关规范的要求。