三、现状分析与规划建议

1、现状条件分析

① 区位条件分析

    规划项目位于淄川城区东南部, 规划地块由两条规划城市主干路——将军路、洪山路；两条规划城市次干路——文峰路、杜坡山路围合而成,规划面积约32.12公顷。其西面和南面紧邻淄川的母亲河——般阳河，交通条件和环境条件非常优越。

    规划地块周边已形成比较完善的居住环境。规划地块东邻为已部分建成的欧景华城生活区，向西800米为正在建设中的中高档生活小区——颐泽花园。

    规划地块东北约2000米即为世界著名短篇小说之王——蒲松龄先生的故居蒲家庄，因此规划地块又具有浓厚的文化氛围。

    规划地块距城市中心约3公里，通过洪山路可以便捷的到达城市中心。四条规划道路相继建成后，马家村优越的地理位置将为其发展提供极其优越的条件，开发前景广阔，蕴藏着无限的商机。

② 周边设施条件分析

a、市政设施条件分析

     规划项目地块周围市政设施条件不十分完善，只有给水、污水、燃气、电力几种管线。其中现状给水、污水、燃气管线均为沿洪山路东侧与将军路北侧设置，污水管线于现状洪山路北端跨路接入刘家沟，污水排入刘家沟后流入般阳河。规划用地沿将军路向东约1.5公里处有一解庄变电站，规划地块外围有一从解庄变电站接出的架空10kv供电线路，该线路沿将军路南侧与洪山路西侧设置。

b、服务设施条件分析

    规划区域地处淄川城区东南部，城区内的公共服务设施大多位于用地西北侧。规划用地西北角、规划杜坡山路两侧有一洪铝联合小学，该学校为马家村小学与洪铝小学2005年合并成立，现有学生约600余人,占地约3200平米，现马家村及周围几个村庄的学龄儿童都在此上学。

    距规划用地中心，半径约1500米范围内有以下公共服务设施：北侧有矿物局医院、淄博市第五人民医院、矿务局技工学校、矿务局二中等公共服务设施；东侧有洪山中心小学、淄博十五中等服务设施。在半径2500米范围内有：淄博第二师范学院、淄川一中、淄川体育场、杜坡山公园、奎胜公园、等公共服务设施；在半径3000米范围内有;淄川实验中学、杨家小学、淄川影院及商场、酒店、邮电金融等服务设施。

     通过以上分析可以确定规划地块附近公共服务设施较少，在规划中应设置一定的公共服务设施，不仅可以满足规划地块的需要，也可以在将来为整个片区服务。

③ 现状用地情况分析

a、地形：

     规划用地的地势为北高南低，东高西低。除在规划用地北侧有一处铝土采掘场所形成的水洼和西南侧与般阳河相邻处有一定的落差外，其余地块地势都比较平坦。

b、道路交通：

    规划地块外部道路由将军路、洪山路、文峰路、杜坡山路组成，其中文峰路与杜坡山路为规划道路，将军路与洪山路已部分建成，但沿规划地块四周部分仍未修建。

道路名称	道路等级	红线宽度（M）	两侧绿化宽度(M)
将军路	主干路	52	北侧30南侧20
洪山路	主干路	42	/
文峰路	次干路	36	10
杜坡山路	次干路	27	/

    规划地块内部道路大多路况较差，除规划地块内西侧的一段南北向水泥路及进入马家村入口处的一段路路况质量较好以外，其它路段皆为自然形成的土路，路况质量极差而且道路比较狭窄。

c、用地构成：

    规划地块现状用地由居住用地和工业用地组成，整个地块内用地单位较少，只有马家村、巨龙玻璃纤维厂、洪山铝土矿、卫东煤井四个单位。巨龙玻璃纤维厂位于规划用地东北角，马家村入口处南北向道路以东；洪山铝土矿位于规划用地西北角；卫东煤井位于规划用地西南角。这三家单位所占用地较少且都位于规划地块边缘，规划用地内大部分用地为马家村居住用地。

d、用地内建筑物、构筑物及市政设施：

    规划用地内现状建筑多为上世纪50—70年代修建的的平房，建筑极为破旧，部分已弃置，对土地利用是极大的浪费。规划地块西部原马家小学和柳泉花卉园艺场用地处有一部分90年代新建的两层住宅楼，建筑较新、建筑质量较好。二层住宅楼以西有一部分89年左右修建的平房住宅，现其建筑外观也已比较破旧，保留价值不大。由于该地块马上要进行改造且招商前景较好，从充分利用土地及保持与周边已规划好小区景观的一致性上考虑，建议以上所提建筑全部不予保留。考虑到90年代修建的2层住宅建筑状况较好， 近期拆除可能性不大，建议可考虑在规划后期实施。

     规划用地的南部有一处具有一定保留价值的古迹建筑——文昌阁 （又名：南庙），始建于清朝乾隆年间。据淄川区志记载：1922年6月25日，淄川、博山一带煤矿工人，在中共一大代表、中国劳动组合书记部山东支部主任王尽美的领导下，在洪山镇马家庄旧机器图算学校内召开矿业工会发起会，到会工人代表250余人。此记载中提到的“马家庄旧机器图算学校”的位置即为现文昌阁所在位置。据该马家村村主任介绍，王尽美、邓恩铭在该处成立了淄博市第一个党支部，故该处是一处革命发源地和革命传统教育基地。现马家村有意将此旧址充分恢复原貌，作为对下一代进行革命传统教育的基地。但由于文昌阁所处位置恰好位于规划文峰路红线内，该建筑如保留则须对文峰路规划线形进行调整。

     规划地块内有电力、给水和燃气等市政管线。其中架空10kv电力线沿将军路向马家村内延伸，入村后分为两股：一条从村中东西向穿过，一条进入马家村东侧的变电站变压后沿马家村内主要道路布置满足村内居民使用。给水管线有两条：一条从洪山路与将军路上的给水管线引入马家村，沿村内主要道路布置；另一条从欧景华城用地东侧给水管线引出穿过欧景华城进入马家村内部。规划地块内现状燃气管线较少，由星辰燃气公司铺设。根据星辰燃气公司提供的资料，该燃气管线从洪山路与将军路交叉口处由东向西引入马家村，该段管线埋深约为1.2米。

2、控制性详细规划建议

    由于规划杜坡山路从洪铝联合小学中间穿过，该学校保留可能性不大。规划杜坡山路以西沿般阳河规划为大片公共绿地，将学校布置在规划杜坡山路以西可能性较小，故建议于规划地块内选择合适位置建设小学以满足马家村及周围几个村学龄儿童上学的需要。

    考虑到规划地块所处区域位置周边的环境——西、南两个方向由般阳河所环抱，在发展规划中沿般阳河规划为成片的公共绿地；规划地块的北面在淄川区总体规划中规划为为一块公共绿地，现状自然风光较好；规划地块被四条规划城市道路环绕，交通非常便利；周边环境也可谓非常优美。结合其在淄川城区发展战略规划中的定位，建议将其定位为风景游憩休闲与中高档居住相结合，兼顾商业服务功能的配套完善的城市新型社区。

① 规划建议遵循以下原则：

    a、生态性原则：作为与风景游憩休闲相结合的居住小区，对自然环境的尊重以及对生态结构的调整，是规划的基本出发点。在规划过程中，建议仔细分析现有地形的基础，不宜对基地进行大规模的平整、开挖。应依托般阳河以及规划地块北侧现有的两处水塘对现状地形进行适当整治改造，合理组织场地排水走向，尽量减少开挖。

    住宅建筑建议不要全面铺开过于平均，而应做到局部集中留出必要的绿地。尤其是沿般阳河与将军路建议对建筑设计提出整体控制要求，保证沿河及沿路景观。

    b、文化性原则：建议从“天人合一，回归自然”的文化理念出发，突出居住区的文化特色，使传统文化和现代生活相融合，乡土文化和外来文化相交融，营造出多元文化共存的氛围。
c、立足现状，从实际出发原则：规划地块内的一处古建筑以及周围的般阳河河道和规划地块北侧已形成的水塘可能对规划将军路、文峰路及杜坡山路的修建及地块的开发带来一定影响。在进行规划时应充分考虑该问题，注重解决问题的实质，衡量利弊，做好规划调整，以保证规划的合理性与可实施性。

    d、整体性原则：规划应考虑远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善内部结构，同时建议对居住区的经营管理、环境形象等都要有整体的考虑。

    在市场经济影响下，建议规划应顺应市场规律，在建设项目、用地分类、开发时序、分期建设等方面具有一定的灵活性和兼容性。

② 该地块控制性详细规划建议满足以下设计要求：

     a、规划布局应综合考虑用地周围的环境特点，做好与现状及周边已有规划的衔接，力求创造方便、舒适、安全、优美的现代化、高档次的居住生活环境。

     b、规划应详细确定规划用地范围内各类用地的界线和性质，提出建筑高度、建筑密度、容积率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等；确定规划范围内的路网系统及其与外围道路的联系，确定绿地系统。

    c、合理确定土地开发强度，创造优美的居住环境，建议规划地块总绿地率不小于35%，集中绿地面积不少于总用地面积的10%。

    d、规划应合理组织地块内动静态交通，做好与城市路网的衔接，并尽量减少对城市交通主干道的干扰。合理确定停车方式，机动车停车泊位按住宅不少于0.5个/户，公建不少于1.0个/百平方米建筑面积的要求设置。

     e、规划设计应体现地区环境特色，塑造城市整体美感，提出整体控制要求。精心塑造城市公共空间，创造关心人、方便人、以人为本的宜人环境。沿般阳河和将军路应做好城市景观设计，创造良好的空间景观效果。

    f、制定开敞空间设计导则。确定各开敞空间的功能和界线，明确植物配置、雕塑与环境小品的设计要求，并提供详细景观设计指引。

    g、制定建筑设计导则。规定区域内各建筑物的体量、高度、形式、风格、色彩等设计要求，并提供屋顶、裙楼及主要立面的设计指引。

    h、根据淄博市淄川城区防洪排涝规划，在将军路的南侧和洪山路的东侧分别规划一条由东向西和由北向南的排水管渠，规划时应予以考虑。

     i、应满足《居住区规划设计规范》及消防、人防、抗震等国家其他有关规范的要求。